2023年武汉楼市：越到关键时刻，买房越要理性！|天天速看料

我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自 微信公众号“汉叔说房” 的粉丝精选提问：

(资料图)

提问：汉叔，你好，想在汉口买房，请问在汉口主城区怎么买呢？

汉叔：你好，如果你有200万以上的现金首付，肯定选择二七滨江板块，这里高端改善盘云集，基本上都是大品牌大户型，比如绿城的黄浦湾，华润的瑞府、仁恒滨江城等等，楼盘总价大约是800到1000万左右，凭借着稀缺的地段，高端大气的产品设计，未来会撑起武汉豪宅区的一个台面。第二，如果要兼具板块价值与性价比，可以考虑后湖，当二七滨江以及后湖天街兑现后，板块价值的发展是有不错的预期的，但是后湖的单价现在也在2w+了，板块定义也从以前的刚需板块上升为改善板块了，上车的门槛更高，也拦截了一部分有改善需求的人群。第三，东西湖已经不限购，适合首付在20至40的W的刚需,或者是外地人，没有社保的购房者，两成的首付，无限购的门槛，只是现在新房扎堆，开发商降价一个比一个厉害，库存量也多到吓死人，到时候如果想要换房，二手房可能不好出手。第四、硚口古田目前属于汉口主城区的一个价格洼地，距离市中心较近，生活配套又较为完善，zf目前正在大力投入进行基础建设的一个改造，像汉口1872，绿城桂语朝阳等都是区域内高品质的代表项目，价格能够接受2.3到2.4万的可以选择1872，对地段有要求又追求居住品质的学区配套和环境的也可以选择绿城桂语朝阳，单价基本都在1.6万左右，性价比还是很高的，适合首次在武汉置业的年轻人，毕竟三环内主城区未来生活，医疗教育它都是有保障的，选择在汉口买房子，如果生活和工作圈都在主城区，预算在50到60万左右，就目前的市场综合来说，古田长丰片区是值得关注的，这个片区目前属于汉口主城区的一个价格洼地，距离市中心较近，生活配套较为完善，目前也在大力的投入，进行一个基础建设改造。桥口长丰片区目前交通利好非常明显，首先整个区域内主干道发达，不管是三环还是高架桥都可以直通，不管是去汉口核心还是后湖，汉阳，金银湖，东西湖等等区域都不过十几分钟的车程，很大程度上来说，区域本身就是共享主城的繁华。其次，买房子不仅仅买的是钢筋水泥的建筑物，更重要的是买一种生活的方式，说到性价比，并不是简单的理解为价格便宜就行了，而是用合理的价格买了尽可能好的产品。

提问：汉叔，你好，我是外地人，现在在东莞上班，有一套房子自住，现在想要再购买一套房子投资，想要知道东莞凤岗的房子和武汉的房子哪个更值得投资？另外我还想问一下东莞限购严格吗？

汉叔： 你好，判断哪个城市升值空间较大，投资回报率较高，可以从以下几个方面考虑。1.城市自身实力。城市级别及自身发展决定了人口的多少，而人口又决定了城市发展潜力的大小。武汉可以持续吸引外来人口流入，是东莞是广东二线经济强市，吸引的人口主要来自于广深地区，所以武汉实力远远大于东莞。2.城市价格。现在武汉还有较多2万内的楼盘，而东莞凤岗等地的楼盘已经高达3万左右，而且不确定因素较多，投资回报率较低。3.买入时机。东莞行情已过，现在并不适合投资，而武汉市场刚刚启动，限购不严，落户门槛较低，现在正是买入的好时机。 武汉投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：汉叔，你好，请问三环外无限量供应新房，毫无底线的降价，武汉楼市，接下来会发生什么？

汉叔：首先，买房，一定要设法买在高收入人群聚集的板块，逐渐的形成认知同频， 而低端产业的板块的房价上涨乏力的见解会慢慢走上舞台，流动性，金融属性都是它的短板。第二，放眼，未来五年近两年必定是最佳的置换时机，从远郊买到主城区，把主城区的多套老破小老破大置换成优质地段的大平层，把桥口青山的房子置换到江岸、武昌光谷，它们一定是这个楼市的最大赢家。第三，这次武汉楼市的去库存压力比2014年还要危险，政策不断加码引导买房，老百姓拼命存钱，提前还贷，需求 持续枯竭，激励政策的边际效应被弱化。

提问：汉叔，你好，已婚有孩，有一套房子自住，不过附近学校一般为了让孩子享有优质的教育资源，我想要置换一套优质的学区房，之前一直在江岸区和江汉区纠结，最近听说江汉区对学区做出了一定的调整，产生了较多的双学区房，但是不知道对口的学校质量怎么样，以及是否值得购买。如果值得购买的话，请问附近有什么楼盘可以推荐呢？

汉叔： 你好，最近江汉区的一些学校做出了调整，以前公参民的一初慧泉金色雅园校区改成了公办学校，区域内还新建了一所9年一贯制的学校，也就是武汉一初学苑，有优质生源和雄厚的师资力量，这样调整以后，附近的一些小区晋升为双学区房。双学区对口的小学教学质量好，对口的初中考试成绩优异，含金量高，而且学区稳定，具体高性价比的双学区房详见知识星球内部。

提问：汉叔，你好，纯投资，武汉买房200万左右，最好附近有地铁，请问在武汉买哪里比较好呢？

汉叔： 你好，可以关注这几个：1.买沙洲，武昌向南发展唯一可利用的大片土地，承接武昌南湖的刚需外溢，随着城市界面的完善，白沙洲的未来大有可期。2.后湖，只要汉口二环不崩塌，后湖就能挺得住，谁叫汉口二环内房价高了，二环内外价格差就是后湖存在的优势。3.四新，为数不多的刚需之地在汉阳，200万的预算，你不考虑这里还能去哪里呢？随着方岛的逐步兑现，这里的楼盘价值绝对能够体现出来。五，光谷东，因为这里有产业，有工作，有高新，这里以后是北上广深为流人员的聚集之地，不足之处就是离主城区远的点。

提问：汉叔，你好，200万纯投资，买哪里好？

汉叔： 你好，投资买房和自住买房的逻辑是不同，自住更倾向教育资源、医疗商业交通各方面都很成熟区域，这类区域大多已经发展很成熟，未来暴涨潜力很少，这个预算投资建议关注有潜力的新区，因为它有产业、有工作、有高薪收入人群，北上广深回流的相关行业人才的集聚之地，另外也可以关注后湖，刚需域改善混合的区域，承接汉口的人口外溢，房价一直稳定，或者地铁沿线小户型。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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